Este tipo de contrato se puede encontrar especialmente cuando la compra se realiza a través de un agente de bienes inmuebles. Es un contrato completo y legalmente vinculante, por lo que se recomienda la revisión legal y el asesoramiento.

Un "contrato de reserva" preparado y presentado por el agente inmobiliario puede llegar a ser confuso para algunas de las partes, especialmente con respecto al pago inicial. Incluso si el contrato de compra notarial se redacta y firma más tarde, los acuerdos realizados en el contrato preliminar ya son legalmente vinculantes y, por lo tanto, dejan poco espacio para la negociación posterior.

 En general, los siguientes puntos deben considerarse con respecto a estos contratos:

1. Observar los resultados de la Due Diligence:

Los resultados de la Due Diligence deben incluirse en el contrato y, por lo tanto, deben ser conocidos por ambas partes. Es importante identificar a los propietarios, la propiedad en sí y los cargos que pudieran existir sobre la misma.

2. ¿Quién puede firmar el contrato de arras?

Aunque es menos común hoy en día, estos contratos pueden estar firmados por el agente inmobiliario en nombre del vendedor. Se debe evitar esta práctica, ya que en caso de disputa es más difícil acreditar si el acto fue con o sin suficiente poder de representación. Si una persona firma dichos contratos en España en nombre de otra, la autorización suficiente solo puede demostrarse sin que pueda dudarse de su veracidad, mediante un poder notarial. En presencia del vendedor, debe solicitarse una copia de la identificación o pasaporte del mismo, que debe adjuntarse al contrato en consecuencia.

3. ¿Quién recibe el pago inicial?

En principio, el pago inicial debe hacerse directamente al vendedor como parte del precio de compra, por lo que en algunos casos tanto los agentes inmobiliarios como los abogados involucrados actúan como síndicos. Si el pago no se realiza directamente al vendedor, este hecho debe constar por escrito y ser aprobado por el comprador y el vendedor.

Si el pago se dirige al abogado del vendedor, este último actúa como fiduciario en la mayoría de los casos y, según el contrato, conserva el pago hasta la cita en notaría. Si el contrato de venta notarial se firma según lo acordado, el abogado transmite el anticipo al vendedor como parte del precio de compra.

Si la escritura pública de venta de la propiedad no llega a materializarse, lo transmite de vuelta al comprador si ha mediado culpa en el vendedor, o lo transmite al vendedor si la culpa proviene del comprador. Aquí es crucial como se redactan las cláusulas en el contrato de arras, puesto que la pérdida del depósito constituye un verdadero derecho de desistimiento. En otros casos, la otra parte, a pesar de la pérdida del anticipo, puede buscar legalmente el cumplimiento del contrato de compra. Asimismo, se debe adjuntar un certificado de titularidad bancaria con el número de cuenta especificado en el contrato.

4. ¿Cómo se realiza el depósito?

El pago inicial nunca debe realizarse en efectivo. Si el pago se entrega a corredores o abogados de esta forma, legalmente no debe exceder de los 1.000 euros, por lo que un pago en efectivo no es adecuado aquí en ningún caso.

En estos casos de evasión fiscal, el precio de compra que realmente se paga es más alto que el precio de compra que se especifica en última instancia en la escritura pública de compra notarial, y en este caso el vendedor tiene menos ingresos imponibles por la venta.

Sin embargo, este precio de compra simulado no solo afecta a los impuestos que debe pagar el vendedor, sino que también se usa para calcular los impuestos que debe pagar el comprador (impuesto de transmisiones patrimoniales o actos jurídicos documentados), razón por la cual el comprador también evadiría los impuestos.

5. Firma de la escritura pública de venta ante notario:

En el contrato de arras se debe especificar la fecha prevista para la firma por las partes de la escritura pública de venta ante notario. Especialmente en las llamadas “opciones de compra”, la responsabilidad de acordar la cita a menudo recae únicamente en el comprador, quien deberá informar de forma fehaciente al vendedor por escrito, sobre la cita notarial. Si el comprador no informa al vendedor a tiempo, se pueden perder las cantidades entregadas al mismo como pago inicial de la compra.

La dificultad de poder probar la notificación en caso de conflicto, impide que los correos electrónicos, llamadas telefónicas, SMS, etc. sean un método adecuado. Una carta certificada por escrito con acuse de recibo y certificado de contenido (Burofax) suele ser la única solución para recibir una confirmación concluyente.

Sin embargo, si se hace una cita directamente en el contrato y se elige un notario para firmar, este tipo de problema se puede evitar, ya que tanto el vendedor como el comprador saben exactamente cuándo y dónde firmar la escritura pública de compra. Dado que los honorarios del notario son pagados fundamentalmente por el comprador, el comprador puede elegir libremente el notario en el que confía. Si es necesario que otras personas además de vendedores y compradores aparezcan en la escritura notarial (abogados, traductores, representantes autorizados, etc.), es aconsejable buscar una cita adecuada por adelantado y recoger todos los detalles directamente en el contrato.

Desde nuestro despacho de abogados, estaremos encantados de ayudarle a analizar su caso concreto, llevar a cabo los actos administrativos necesarios para usted y también estaremos encantados de presentarle las declaraciones de impuestos correspondientes. Si está interesado o tiene preguntas específicas sobre el tema, estamos disponibles por correo electrónico o por teléfono.

María Santos Acedo
Abogada & Socia
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