Der Verkauf von Immobilien und Grundstücken kann erhebliche steuerliche Konsequenzen haben, die je nach Land unterschiedlich ausfallen. Während in Spanien grundsätzlich eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgt, gibt es in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen. Eine sorgfältige Planung des Verkaufszeitpunkts kann daher erhebliche steuerliche Vorteile bringen.

Besteuerung des Immobilienverkaufs in Spanien

Beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken unterliegt der Gewinn aus der Veräußerung der spanischen Einkommensteuer (IRPF). Diese Gewinne werden als "Ganancias Patrimoniales" klassifiziert und im Rahmen der spanischen Einkommensteuer (IRPF) im Modelo 100 erfasst. Sie unterliegen einem gesonderten Steuertarif. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Veräußerungsgewinns:

Steuersätze für Veräußerungsgewinne (2024)

Kapitalgewinn                                     Steuersatz

Bis 6.000 €                                                19 %

6.000 – 50.000 €                                     21 %

50.000 € - 200.000 €                             23 %

Über 200.000 €                                       27 %

Über 300.000 (seit 2024)                     28 %

Für den Besteuerungszeitpunkt ist in Spanien grundsätzlich das Datum der notariellen Beurkundung maßgeblich, nicht aber der Zufluss des Kaufpreises. Der Veräußerungsgewinn, das Steuerjahr und der Steuersatz richten sich nach diesem Zeitpunkt. Eine spätere Zahlung oder Ratenzahlung ändert daran nichts. Sonderfälle, wie Privatverkäufe ohne notarielle Beurkundung oder Verträge mit aufschiebenden Bedingungen, können den Steuerzeitpunkt beeinflussen.

Der zu versteuernde Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Folgende Kosten können bei der Gewinnberechnung berücksichtigt werden:

Anschaffungskosten

-        Ursprünglicher Kaufpreis

-        Maklergebühren

-        Notarkosten

-        Lokale Steuern, wie Grunderwerbsteuer (ITP)

-        Anschaffungsnebenkosten (Investitionen und Verbesserungen am Grundstück, Kosten für Modernisierung und wertsteigende Maßnahmen)

Veräußerungskosten

-        Maklergebühren

-        Notarkosten

-        Plusvalía Municipal (loale Wertzuwachssteuer)

Steuerfreie Immobilienverkäufe in Spanien

Trotz der grundsätzlichen Besteuerung gibt es in Spanien für den Verkauf von Immobilien steuerliche Begünstigungen, die unter bestimmten Voraussetzungen zu einer vollständigen oder teilweisen Steuerfreiheit führen können.

1.) Steuerfreiheit für den Verkauf der Hauptwohnung

Wenn eine Immobilie mindestens drei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei, sofern der Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren komplett in eine neue Hauptwohnung investiert wird. Für Personen über 65 Jahre entfällt diese Voraussetzung – sie profitieren von einer Steuerfreiheit unabhängig von einer Reinvestition.

2. Steuerfreie für den Verkauf von allen Immobilien bei Reinvestition in eine Renta Vitalicia (Leibrente aus privatem Kapitalvermögen)

Personen über 65 Jahren haben zudem die Möglichkeit, Veräußerungsgewinne aus einem Immobilienverkauf steuerfrei zu vereinnahmen, wenn der erzielte Betrag innerhalb von sechs Monaten in eine „Renta Vitalicia“ investiert wird. Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nur bis zu einem Höchstbetrag von 240.000 €. 

3.) Reduzierte Besteuerung für Immobilienkäufe vor 1995

Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden, profitieren von einer Steuererleichterung, die den zu versteuernden Gewinn beim Verkauf senken kann. Diese sogenannte Reduktionsregelung („Coeficientes de abatimiento“) reduziert den steuerpflichtigen Betrag für den Zeitraum bis zum 20. Januar 2006. Obwohl diese Vergünstigung schrittweise abgeschafft wurde, gilt sie weiterhin für Immobiliengewinne bis zu 400.000 € und kann zu einer Steuerermäßigung von ca. 11 % führen.

Steuerfreie Immobilienverkäufe in Deutschland

In Deutschland unterliegt der Verkauf von Immobilien im Privatvermögen grundsätzlich der Einkommensteuer. Es handelt sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EstG. Wenn zwischen Kauf und Verkauf jedoch mehr als zehn Jahre liegen, ist das Veräußerungsgeschäft in Deutschland steuerfrei, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG. Eine weitere Ausnahme gilt auch in Deutschland für selbstgenutzte Immobilien: Wenn die Immobilie entweder durchgehend oder in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist auch dieser Veräußerungsgewinn steuerfrei. Anders als in Spanien, ist die Reinvestition in ein neues Eigenheim oder in eine Renta Vitalicia nicht entscheidend. Daher kann diese Regelung insbesondere für Personen, die nach Spanien auswandern möchten, von Bedeutung sein. 

Wichtige Überlegungen vor einem Umzug nach Spanien

Für Personen, die einen Umzug nach Spanien planen, kann der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.

Ein entscheidender Punkt ist die steuerliche Ansässigkeit:

- Steuerlicher Wohnsitz in Deutschland zum Zeitpunkt des Verkaufs: Der Gewinn kann unter den oben genannten Bedingungen steuerfrei sein. Weitere Informationen zur Beantragung einer Ansässigkeitsbescheinigung finden Sie in unserem Artikel: Ansässigkeitsbescheinigung aus Deutschland

- Wohnsitz in Spanien und mehr als 183 Tage Aufenthalt im Jahr: In diesem Fall gilt Spanien als steuerlicher Wohnsitz, und der Veräußerungsgewinn kann der spanischen Einkommensteuer (IRPF) unterliegen.

Daher ist es ratsam, den Zeitpunkt des Verkaufs strategisch zu planen, insbesondere wenn ein Umzug nach Spanien ansteht. Erfolgt der Verkauf vor dem steuerlichen Wegzug aus Deutschland, kann in vielen Fällen eine vollständige Steuerfreiheit erreicht werden. Erfolgt der Verkauf jedoch erst nach einer steuerlichen Ansässigkeit in Spanien, unterliegt der Gewinn der spanischen Kapitalertragssteuer, unabhängig davon, ob die Immobilie in Deutschland liegt. Informationen zum Zeitpunkt der Begründung des steuerlichen Wohnsitzes in Spanien finden Sie in unserem Artikel: Steuern Spanien: Haupt- oder „Zweitwohnsitz"

Wir helfen Ihnen gern bei der Analyse Ihrer konkreten Situation, nehmen für Sie notwendige Verwaltungsakte vor und helfen Ihnen auch gern bei der Abgabe der entsprechenden Steuererklärungen. Bei Interesse oder konkreten Fragen zum Thema stehen wir Ihnen gern per Mail oder telefonisch in deutscher Sprache zur Verfügung.

Autor:

Rike Füllgraf
spanische Steuerberaterin
fuellgraf@sspartners.es
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